Se você está conduzindo um inventário e descobriu que o imóvel envolvido tem uma construção não averbada, uma reforma sem aprovação ou uma área que não bate com a matrícula, a resposta direta é esta: na prática, a regularização física e registral do imóvel costuma precisar ser resolvida antes — ou pelo menos em paralelo — à partilha. Isso acontece porque o cartório recusa averbar a partilha de um imóvel cuja situação real não corresponde ao que está descrito na matrícula. Este artigo explica por quê, e como organizar os dois processos sem perder tempo.
Por que o cartório recusa partilhar um imóvel com construção não averbada?
O registro de imóveis funciona sob o princípio de que a matrícula precisa refletir a situação real do bem. Quando existe uma construção erguida sem que essa construção tenha sido averbada na matrícula — ou quando a área construída ou o terreno divergem do que está registrado —, o cartório identifica uma inconsistência entre o documento e o imóvel de fato. Diante dessa divergência, é comum que o cartório condicione o registro de atos posteriores, como a partilha, à correção prévia dessa situação.
Isso significa que, mesmo com o inventário concluído e o formal de partilha em mãos, a parte relativa àquele imóvel específico pode ficar sem poder ser averbada até que a construção seja regularizada — ou seja, até que se protocole e obtenha a Certidão de Baixa de Construção junto à Prefeitura e, na sequência, se leve essa certidão a averbação no cartório. Sem esse passo, os herdeiros ficam com a partilha formalmente decidida, mas sem a titularidade daquele imóvel efetivamente registrada em nome de cada um, o que limita o que pode ser feito com o bem depois — vender, financiar ou usar como garantia, por exemplo.
O inventário pode andar em paralelo ao levantamento técnico?
Sim, e esse é o mesmo padrão que já vale para outras situações de herança envolvendo imóveis: o levantamento técnico do imóvel e a elaboração do projeto de regularização podem começar enquanto o inventário ainda está tramitando, seja ele extrajudicial ou judicial. Não é preciso esperar a conclusão do inventário para iniciar essa parte do trabalho.
Na prática, isso evita que os dois processos — o jurídico e o técnico — sejam tratados como se um dependesse do outro para começar. O levantamento planialtimétrico e cadastral do imóvel, a identificação do que foi construído sem aprovação e o projeto necessário para a Certidão de Baixa de Construção podem avançar desde o início, de forma que, quando o inventário estiver concluído e pronto para a averbação da partilha, a regularização do imóvel já esteja adiantada ou até concluída. O ganho real está em não deixar as duas frentes na fila, uma depois da outra, quando poderiam caminhar juntas.
O que muda se for inventário extrajudicial x judicial?
O inventário extrajudicial é feito diretamente em cartório, com a participação de um advogado, e exige consenso entre todos os herdeiros e a inexistência de testamento — quando essas condições não estão presentes, essa via não está disponível. O inventário judicial é necessário quando há discordância entre os herdeiros, herdeiro incapaz envolvido, ou testamento, entre outras situações que exigem a intervenção do juízo.
Em ambos os casos, a exigência registral sobre o imóvel não muda: seja a partilha formalizada em escritura pública (via extrajudicial) ou por sentença/formal de partilha (via judicial), a averbação da parte imobiliária no cartório segue dependendo de a situação registral do imóvel — construção averbada, área correta — estar regularizada. O tipo de inventário influencia o tempo e a complexidade do processo jurídico em si, mas não dispensa a regularização do imóvel como pré-requisito para o registro final.
Se a família ainda está discutindo como dividir fisicamente o terreno entre os herdeiros, além da regularização da construção, vale também ler como funciona a divisão de um lote de herança entre irmãos, que trata especificamente desse cenário.
Se você está lidando com um inventário em que o imóvel tem pendência de averbação ou divergência de área, o caminho mais eficiente é não esperar o processo jurídico terminar para começar a parte técnica. Fale com a gente pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato, selecionando o filtro de urgência "Inventário ou partilha", para uma análise inicial de como as duas frentes podem andar juntas no seu caso.
Perguntas frequentes
O inventário trava mesmo por causa de uma construção irregular?
O inventário em si — o levantamento de bens, a definição de herdeiros, a apuração de dívidas — pode seguir seu curso normalmente. O que trava é a etapa final: o registro da partilha do imóvel no cartório. Se a construção não está averbada na matrícula, ou se a área registrada diverge da área real, o cartório costuma recusar averbar a partilha daquele imóvel até que a situação registral esteja corrigida.
Posso abrir o inventário e regularizar o imóvel depois?
Sim, é possível — e na prática costuma ser o caminho mais eficiente. O inventário pode ser aberto normalmente, e o levantamento técnico e o projeto de regularização podem ser conduzidos em paralelo, sem esperar o processo terminar. O que não acontece antes da regularização estar concluída é a efetivação registral da partilha daquele imóvel específico: a parte imobiliária do formal de partilha só é averbada na matrícula depois que a construção estiver averbada ou a área corrigida.
Quem cuida da parte jurídica do inventário e quem cuida da regularização do imóvel?
São papéis distintos. O advogado conduz o inventário — extrajudicial ou judicial —, incluindo a definição de herdeiros, a apuração de bens e dívidas, e a formalização da partilha perante o cartório ou o juízo. A engenharia resolve o levantamento técnico do imóvel e a documentação registral necessária para que a construção corresponda à matrícula. Um trabalho não substitui o outro; eles caminham em paralelo até convergirem no registro final.
Escrito por Camila Camargos (Engenheira Civil, Responsabilidade técnica: CREA-MG 433563). Ortografia e legislação vigente revisadas com apoio de IA.