Se o prédio já tem a Certidão de Baixa de Construção e mesmo assim não é possível registrar a venda de uma unidade separadamente, a explicação mais comum é simples: falta a instituição e especificação do condomínio, registrada em cartório. São dois documentos diferentes, resolvendo problemas diferentes, e um não substitui o outro.
Certidão de Baixa não é o mesmo que instituição de condomínio — por quê?
A Certidão de Baixa de Construção é emitida pela Prefeitura e atesta que a edificação, como um todo, está regularizada perante o Município — ou seja, que o que foi construído corresponde ao que foi aprovado (ou a um projeto de regularização posterior aprovado). Ela trata do prédio como uma unidade só, do ponto de vista da fiscalização municipal.
A instituição de condomínio é outra coisa: é o ato que individualiza juridicamente cada unidade dentro do prédio, dando a cada apartamento, sala ou loja uma existência própria no registro de imóveis, com matrícula individual. Sem esse ato registrado em cartório, o imóvel continua existindo, para fins de propriedade, como uma matrícula única — mesmo que o prédio inteiro esteja com a documentação municipal em dia. É esse descompasso que costuma travar a venda de unidades separadas depois de uma Certidão de Baixa recém-obtida.
O que é fração ideal e por que ela trava a matrícula individual?
Fração ideal é o percentual do terreno e das áreas comuns do condomínio que corresponde a cada unidade — é o que define, entre outras coisas, o peso do voto em assembleia e a proporção de rateio das despesas condominiais de cada unidade. Sem o cálculo formal da fração ideal de cada unidade, feito dentro do trabalho de instituição e especificação, o cartório não tem como abrir uma matrícula individualizada: não há como registrar "esta unidade" sem antes definir, tecnicamente, que parcela do todo ela representa. É por isso que a fração ideal — e não só o quadro de áreas — é um dos elementos que efetivamente trava a individualização das matrículas até ser calculada e formalizada.
Instituição x convenção de condomínio: quem faz o quê?
Essa é a confusão mais comum nessa fase, e vale reforçar a distinção com clareza.
A instituição e especificação de condomínio é um trabalho técnico de engenharia. Ele reúne o quadro de áreas de cada unidade, o cálculo da fração ideal correspondente e o memorial de incorporação elaborado conforme a NBR 12721 (norma técnica que trata da avaliação de custos de construção e da discriminação de unidades autônomas em edificações). É esse conjunto técnico que dá origem ao pedido de registro no cartório de imóveis.
A convenção de condomínio, por sua vez, é um ato jurídico e notarial, conduzido por advogado. Ela estabelece as regras internas de funcionamento do condomínio — uso das áreas comuns, forma de administração, critérios de rateio, penalidades internas, entre outros pontos. Não é trabalho de engenharia, e normalmente vem depois, complementando a instituição já registrada.
Na prática, são etapas sequenciais: primeiro o trabalho técnico de instituição e especificação, depois — apoiado nele — a elaboração e o registro da convenção. Tratar as duas como se fossem a mesma coisa, ou tentar registrar uma sem a outra, costuma gerar atraso e retrabalho.
Qual é o primeiro passo real?
Se o prédio já tem a Certidão de Baixa e ainda falta individualizar as unidades para viabilizar vendas ou registros separados, o próximo passo é o levantamento técnico para a instituição e especificação de condomínio. Conheça o serviço de instituição e especificação de condomínio ou mande uma mensagem pelo WhatsApp para uma análise inicial do seu caso.
Perguntas frequentes
Já tenho a Certidão de Baixa do prédio, já posso vender uma unidade separadamente?
Não. A Certidão de Baixa atesta que a edificação, como um todo, está regularizada perante o Município — mas ela não cria matrícula individual para cada apartamento ou sala. Sem a instituição e especificação de condomínio registrada em cartório, as unidades não existem juridicamente como bens separados, e o cartório não abre matrícula própria para nenhuma delas. Vender uma unidade específica, com escritura e registro individualizados, depende dessa etapa ter sido concluída antes.
Instituição de condomínio e convenção de condomínio são a mesma coisa?
Não, embora os nomes pareçam próximos e as duas etapas costumem ser mal confundidas. A instituição e especificação de condomínio é um trabalho técnico de engenharia — envolve o quadro de áreas, o cálculo da fração ideal de cada unidade e o memorial de incorporação conforme a NBR 12721 — que dá origem ao registro que individualiza juridicamente cada unidade. Já a convenção de condomínio é um ato jurídico e notarial, conduzido por advogado, que estabelece as regras internas de funcionamento do condomínio (uso das áreas comuns, cotas, administração). São etapas sequenciais e distintas, com profissionais diferentes cuidando de cada uma.
Quem contrata o trabalho técnico de instituição de condomínio?
Normalmente é a construtora ou incorporadora responsável pelo empreendimento, já que a instituição costuma acontecer no fluxo natural de lançamento e entrega de um edifício novo. Mas síndicos e condomínios já constituídos também podem precisar contratar esse trabalho posteriormente, em situações de regularização — por exemplo, quando um prédio antigo obteve a Certidão de Baixa mas nunca teve a instituição formalmente registrada, ou quando é preciso corrigir o quadro de áreas e as frações ideais originais.
Escrito pela estagiária Chris Toledo, sob supervisão técnica de Camila Camargos (Engenheira Civil, Responsabilidade técnica: CREA-MG 433563). Ortografia e legislação vigente revisadas com apoio de IA.